click to enable zoom
Searching...
We didn't find any results
open map
View Roadmap Satellite Hybrid Terrain My Location Fullscreen Prev Next
Your search results

ЗӨВЛӨГӨӨ: ТА ОРОН СУУЦ ХАЙЖ БАЙНА УУ?

Posted by Nasanjargal Nasanjargal on September 11, 2019
| 0

Та орон сууц хайж байна уу. Тэгвэл танд зориулж дараах 10 зөвлөгөөг хүргэж байна.

01. Та үнэхээр орон сууцтай болохыг хүсэж байна уу. Эрсдэлээ сайн тооцоолсон биз. Хэрэв банкны зээлээр орон сууц авах гэж байгаа бол сар бүр төлөх төлбөрөөс гадна, орон сууцны ашиглалтын зардал болох дулаан, цахилгаан, цэвэр бохир ус, хог, СӨХ гэх мэтчилэн урсгал зардлаа сайн тооцоолох хэрэгтэй. Орон сууцтай болох нь танд санхүүгийн их хариуцлага ногдож байгаа боловч, эцсийн дүндээ өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж байгаа нь авууштай хэрэг билээ. Орон сууц худалдан авагчдын ихэнх нь банкны зээлээр байраа авч байна.

02. Юуны өмнө банкны зээл нь хатуу дүрэмтэй тоглоом гэдгийг сануулмаар байна. Та ямар нэгэн банканд хугацаа хэтэрсэн зээлтэй бол бусад банканд ч гэсэн найдваргүй зээлдэгч болно. Иймээс зээл хүсэгч та хувийн зохион байгуулалт сайтай төлөвлөгөөтэй ажилладаг байх хэрэгтэй. Бүх банк урьдчилгаа 20-30 хувь төлөх чадвартай, байнгын орлоготой байхыг шаарддаг гэдгийг надаар хэлүүлэлтгүй мэдэж байгаа бизээ. Банк өөрийн эх үүсвэр болон 8% зээл гаргаж байгаа. Монгол банкны 2019 оны 6 сарын судалгаагаар 94,688 иргэн  ипотекийн зээлтэй байна.  Өөрийн эх үүсвэрээр зээл гаргаж байгаа банкуудын тавигдаж байгаа шаардлага болон хүүг нь судлах хэрэгтэй.

Банкуудын тавьж байгаа ерөнхий шаардлага

  • Хугацаа хэтэрсэн өр төлбөргүй байх.
  • Зээлээ эргэн төлөгдөх тогтмол орлоготой байх. Орлого нь банкны хуулбар болон бусад баримтаар үндэслэгдэнэ.
  • Зээлдэгчийн татварын дараах орлогын 50% нь зээлийн сарын төлбөрт хүрэлцдэг байх.
  • Худалдан авах орон сууцныхаа 30-аас дээш хувийг санхүүжүүлэх чадвартай байх.

Орон сууцны урьдчилгаа төлбөр өндөр байх тусам хүүгийн дарамт бага байх нь мэдээж. Орон сууц худалдан авах төлбөр бэлэн болон зээлийн нөхцөлийн шаардлага хангасан гэж үзэж байгаа бол дараагийн алхам орон сууц хайх үлдлээ.

03. Зах зээл дээр зарагдаж байгаа орон сууцны сонголт олон мэт боловч яг үнэндээ худалдан авчихмаар байр олддоггүй нь гачлантай. Энэ нь дараах гурван хүчин зүйл дүүрэг, өрөөний сонголт, мкв үнээс шууд хамаарч байгаа юм. Энэ гурвыг нэгтгэнэ гэдэг маш хэцүү. Хүмүүс ихэвчлэн амьдрах дүүргээ эхэлж сонгодог. Ажил сургууль цэцэрлэг гээд л амьдралынхаа аль ойрхон газарт орон сууц хайдаг. Дараа нь өрөөний сонголт.  Хүмүүсийн хандлагыг харахад 2 өрөө 40-60 мкв талбайтай орон сууц  сонирхож байна. Сүүлд нь яах аргагүй хамгийн чухал зүйлийн нэг мкв үнэ. Та сонгосон дүүргээсээ хоёр өрөө орон сууц хайлаа гэж бодъё. Мкв талбай нь болж байна. Даанч үнэтэй. Эсвэл бүүр эсрэгээрээ мкв нь боломжийн үнэтэй ч 2 өрөө байр байхгүй. Дээрх хоёр сонголтууд аль аль нь байлаа ч орчин нь таалагдахгүй гэх мэт олон асуудал гарч ирнэ. Энд нэг чухал зүйлийг онцлон хэлэхэд хүмүүс тэр дүүрэгт  2 өрөө шинэ байр хэдэн саятай байна гэж асуудаг. Хуучин орон сууцны хувьд дүүргээсээ хамаарч өрөөний тоогоор үнийг нь багцалж болдог бол шинэ орон сууцыг ингэж болдоггүй. Учир нь 2 өрөө зураг төслөөсөө хамаарч хэдэн ч мкв-тай ч байж болно. Түүнийг нь компаниудын тогтоосон мкв үнээр тооцон бодоход өөр өөр үнийн дүн гарч ирнэ. Тиймээс шинэ орон сууцыг өрөөгөөр нь биш дүүргээр нь дундаж үнэ гаргадаг.

04. Таны сонгосон орон сууц улсын комисс хүлээж авсан эсвэл барилгын ажил хийгдэж байж болох юм. Нэг талаас улсын комисс хүлээж авсан ҮХХ- ийн гэрчилгээтэй орон сууц шууд банкны зээлд хамрагдах нь хамгийн том боломж. Нөгөө талаас баригдаж байгаа орон сууцанд захиалга өгөхийн давуу тал нь өрөөний сонголтын зохион байгуулалтыг өөрчилж, обой болон шалны өнгөний сонголтыг хийх давуу талтай. Дээрээс нь барилгын явцад хяналт тавих төдийгүй, ямар барилгын материалаар юу хийж байгааг нь харах боломжтой. Ингэснээр та үл хөдлөх хөрөнгөндөө итгэх итгэл илүү төрнө гэсэн үг. Мөн ашиглалтанд орохоос өмнө нь захиалах юм бол 100-200 мянган төгрөгөөр хямд байж чаддаг Хэдийгээр эдгээр сайн гэх талууд байгаа ч бас болгоомжлох зүйлүүд олон бий. Та шинэ орон сууцанд захиалга өгөхдөө тухайн барилгын гүйцэтгэлийг нь харах хэрэгтэй. Зарим нэгэн компаниуд төсөв муутай барилгаа эхлүүлээд үлдсэн мөнгийг захиалагч нараасаа босгох явдал түгээмэл. Хэрэв тухайн орон сууцанд захиалга орж ирэхгүй байвал яах вэ? Энэ нь цаашдаа барилгын чанарт нөлөөлдөг. Төсөв ёсоор 1 кг барилгын түүхий эдийг 2000 төгрөгөөр авах байсан бол 1500 болж чанаргүй зүйл худалдан авах жишээтэй. Гэхдээ манайд барилгын гүйцэтгэл 50% дээш хувьд очихоор захиалга авна гэсэн заалт байхгүй. Байх ч боломжгүй юм.

05. Та сонгосон орон сууцныхаа чанарыг нь яаж мэдэх вэ? Барилгын чанар компанийн нэр хүндэд оршдог гэдгийг та нэг бодоод үзээрэй. Бид амьжиргааны түвшнээс хамаараад мкв үнэнд ач холбогдол өгөөд чанарын асуудлыг орхигдуулдаг тал бий. Та байр захиалахдаа барилгын үндсэн хийцийг нь заавал асуугаарай. Сүүлийн үеийн барилгууд  төмөр бетон карказаас бүрэн цутгамал хийцлэлтэй болж байгаа. Мэдээж бүрэн цутгамал барилга нь хамгийн чанартайд тооцогдоно. Чанартай барилгын түүхий эд  Цемент,  Арматур, Сантехник, энэ гурав дээр нэмээд Гүйцэтгэгч компани байх болов уу. Орон сууцны чанар өвөл танигддаг.  Хэрвээ та дулаарсан үед орон сууц авах гэж байгаа бол оршин суугчдаас нь тухайн барилгынхаа талаар мэдээлэл авах боломжтой шүү дээ. Чанарыг шалгадаг нэг зүйл нь байгалийн давагдашгүй хүчин зүйл  газар хөдлөлт. Захиалага авч байгаа орон сууцны танилцуулга дээр 8% газар хөдлөлтөнд тэсвэртэй гэж бичсэн байдаг. Гэтэл байр хайж байгаа хүмүүсийн хэдэн хувь нь газар хөдлөлтөд тэсвэртэй байх талаар асуудаг бол?

06. Орон сууцны захиалгын танилцуулга тараах материал дээр 8 баллын газар хөдлөлтөд тэсвэртэй гэж бичсэн байдаг. Францын газар хөдлөлтийн судалгааны багийн 2010  онд гаргасан дүгнэлтээр Улаанбаатар хотод 7.5 магнитудын хүчтэй газар хөдлөх магадлалтай гэж дүгнэсэн байдаг. Хэрвээ энэ хэмжээний газар хөдөлбөл ямар эрсдэл учрахыг ЖАЙКА олон улсын байгууллага 2013 онд судлан гаргахдаа нийслэлийн барилга байгууламжийн 50 орчим хувь нь нурна, 60 орчим мянган иргэн шууд хохирогч болно гэсэн эрсдэлийн үнэлгээ гаргасан байдаг юм байна. Манай улсын нутаг дэвсгэрт 1900-2000 оны хугацаанд магнитуд нь 7-оос дээш хүчтэй газар хөдлөлт 30 гаруй, магнитуд нь 8-аас дээш хүчтэй газар хөдлөлт дөрвөн удаа болжээ. Дараагийн чухал зүйл бол мкв зөрүү.

07. Худалдан авсан орон сууц нь зөрүүтэй байвал яах вэ? Шүүхийн шийдвэрийн сан www.shuukh.mn сайтаас харахад мкв-ийн зөрүүний талаар нилээн олон маргаан шийдэгддэг юм билээ.  Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч байгаа тал  мкв хэмжилт хийлгүй тухайн хөрөнгөө улсын бүртгэлд бүртгүүлсэний дараа мкв зөрүү, мөнгөний асуудал яригдахаар шүүх үүнийг хэрэгсэхгүй болгож байгаа. Мкв зөрүү гэдэг бол ил доголдол учраас худалдан авахаас өмнө мэдэх ёстой байсан гэдэг юм билээ. Хуучин орон сууцны хувьд нэг стандартаар баригдсан учраас хэмжилт хийгээд байх шаардлага байхгүй. 2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлал”-д зааснаар орон сууц барилгын талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага хэмжилт хийвэл зохино гэсэн байдаг. Орон сууцны талбайг
– Иргэний хуулийн 142, 147 дугаар зүйлүүд
– Орон сууцны тухай хууль
– Орон сууц хувьчлах тухай хууль
– Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлалаар зохицуулагдана.
Иймээс та орон сууцныхаа мкв-т эргэлзээд байвал зураг төслийн тусгай зөвшөөрөл бүхий байгууллагад хандах нь ээ. Гадуур нэг мкв -ийг 2000 төгрөгөөр хийдэг. Тухайн хэмжилт хийсэн компани мкв холбоотой янз бүрийн маргаан гарлаа гэхэд шүүх дээр гаргасан тайлан дүгнэлтээ хамгаалдаг байх хэрэгтэй.  Ингээд танд хууль эрх зүйн талаасаа хувь хүн барилгын компанитай гэрээ хийх л үлдэж байна.

08. Таны гэрээ Худалдах худалдан авах гэрээ, Бэлэглэлийн гэрээ, Орон сууц захиалан бариулах гэрээ, Хөрөнгө оруулалтын гэрээ гэсэн нэртэй байж болох юм. Бэлэглэлийн гэрээг хүмүүс хоорондоо татвар төлөхөөс зайлсхийж хийгээд дараа нь бөөн асуудалд ордог талтай. Ихэнх нь Худалдах худалдан авах гэрээ хийгддэг. Нөгөө хоёр нь шинэ орон сууцанд хийгддэг. Шинэ орон сууцны гэрээ дээр зайлшгүй анхаарах зүйл бол 2 талын эрх үүрэг нь яг тэнцүү хангагдсан заалтууд байх ёстой. Барилгын компани нь орон сууцаа заасан хугацаандаа ашиглалтад оруулах нөгөө талаас захиалагч буюу орон сууц худалдан авагч төлбөр тооцоогоо хугацаанд нь төлөх гэх мэтчилэн. Баригдаж байгаа орон сууцанд захиалга өгөхдөө гэрээнд юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад үсэг өгүүлбэр бүрийг маш сайн унших хэрэгтэй. Тэд мэргэжлийн хуульчдаар гэрээгээ боловсруулж байгаа учраас өөрсдийнхөө эрхээ илүү бичээд үүргээ орхигдуулдаг тал бий.

09. МХЕГ-аас орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байгааг дуулгахад таатай байна.

  •  Тухайн барилгын газар олголтын захирамж, гэрээ, гэрчилгээ хүчин төгөлдөр эсэх, техникийн нөхцөлийг холбогдох байгууллагуудаас бүрэн авсан байдлыг нэгбүрчлэн нарийвчлан үзэх.
  • Барилгын зураг төслийг батлагдсан зургийн даалгаврын дагуу боловсруулсан байдал, хуулийн дагуу зураг төсөлд бүрэн магадлал хийгдсэн эсэхийг үзэж, гаргасан дүгнэлтүүдтэй нь танилцах.
  • Барилга угсралтын ажлаа эхлэхдээ мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас зөвшөөрөл авсан эсэх.
  • Захиалагч, гүйцэтгэгчийн эдийн засгийн чадамж, дадлага, туршлага зэргийг нарийвчлан судалж мэдсэн байх. Тухайлбал урд нь барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцны барилгын одоогийн чанар байдал, оршин суугчдын санаа бодлыг судалж мэдэх.
  • Гүйцэтгэгч, захиалагч байгууллагын өр, авлагын тухай ерөнхий мэдээллийг харьяа татварын албанаас лавлах. Энэ тухай лавлаж мэдэхийг санхүүгийн чадвартай аж ахуйн нэгж, байгууллагууд санал болгодог.
  • Барилга угсралтын ажлын чанар байдлын талаар зураг төслийн зохиогч болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас албан ёсоор өгсөн дүгнэлт, албан шаардлага, санал, зөвлөмж гарсан эсэхийг тодруулах, байгаа бол түүнтэй нарийвчлан танилцах.
  • Орон сууц захиалж гэрээ байгуулахдаа албан ёсны захиалагч хэн болохыг нарийвчлан тогтоож, зөвхөн түүнтэй гэрээ байгуулах.
  • Улсын хүлээж аваагүй буюу комисс ажилласан ч акт баталгаажаагүй байхад захиалагчийн шахалт, хүсэлтээр орон сууцандаа орохгүй байх шаардлагатай.

Баригдаж дууссан барилгаас орон сууц худалдаж авах тохиолдолд эхний ээлжид барилгыг хүлээж авсан тухай улсын комиссын актыг эх хувиар нь үзэх, оршин суугчдын санал зөвлөмжийг авах хэрэгтэй. Та орон сууц худалдан авахдаа эдгээр зөвлөмжийг заавал мөрдөөрэй. Ихэнх хүмүүс улсын комисс хүлээж авсан орон сууцыг чухалчилдаг. Ингээд төрөөс бидэнд орон сууцны татварын хөнгөлөлт эдлүүлдэг гэдгийг  дуулгахад тайтай байна.

10. Хувь хүниий орлогын албан татвар төлөгч иргэн та анх удаа орон сууц авч байгаа бол хувь хүн орлогын албан татвараас 3 сая төгрөг буцаан авах эрхтэй. Хуульд  “Хувь хүн өөрийн орлого болон банк, санхүүгийн байгууллагаас авсан зээлийн хөрөнгөөр амьдран суух зориулалтаар анх удаа хувьдаа орон сууцны барилга барих, эсхүл худалдан авахад зарцуулсан 30.0 сая төгрөгөөс дээш хэмжээний хөрөнгөтэй тэнцэх орлого -ыг албан татвараас чөлөөлнө”  гэж заасан байдаг. Та жил бүрийн 2 дугаар сарын 15-ны дотор, амьдран суугаа нутаг дэвсгэрийнхээ татварын албанд доорх баримтуудыг бүрдүүлж өгснөөр, татварын хөнгөлөлт  эдлэх эрхтэй. Та тухайн онд орон сууц худалдан авлаа гэхэд дараа жилийн 1 сараас 2 сарын 15 дотор http://www.mta.mn/butsaanolgolt/list?register= сайтад  материалаа илгээнэ.

Хувь хүний орлогын албан татварын чөлөөлөлт эдлэхэд бүрдүүлэх материал:

  • Хүсэлт / Тусгагдах зүйлс: Татварын албанд болон Төрийн санд хандах, Овог нэр, ажлын газар, хуулийн заалт, харилцагч банк, хувийн дансны дугаар, гэрийн хаяг, утас, гарын үсэг, огноог оруулж бичих /
  • Иргэний үнэмлэхийн хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан/
  • Оршин суугаа газрын хорооны тодорхойлолт /Ам бүл хэд, оршин суугаа хаяг/
  • Нийгмийн даатгалын дэвтрийн хуулбар / Нотариатаар баталгаажсан /
  • Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан/
  • Зээлийн гэрээний хуулбар ба зээл авсан этгээдээс мөнгө шилжүүлсэн баримт / Хэрэв хувь хүн орон сууцны барилгыг зээлээр авсан бол зээл авсан банк, санхүүгийн байгууллагатай хийсэн зээлийн гэрээний хуулбар, зээл олгосон этгээдээс орон сууцны төлбөрийг төлсөн мөнгөний баримт /
  • Зээл олгосон банк, санхүүгийн байгууллагын албан ёсны лавлагаа тодорхойлолт
  • Захиалгын болон Худалдах, худалдан авах гэрээ. / Орон сууцны барилгыг захиалан, худалдан авахад байгуулсан гэрээний хуулбар/
  • Байранд төлсөн мөнгөний баримт / Хувь хүн өөрийн орлогоор орон сууцны барилга худалдан авсан бол төлбөр төлсөн хүчин төгөлдөр баримтууд /
  • Үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны албан татвар төлсөн баримт / Татвар төлөгч хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулсны 2%- ийн албан татвар төлсөн баримт эсхүл түүний хуулбар /
  • Татвар төлөгчийн Орлого Татварын Бүртгэлийн дэвтэр
  • Ажлын газрын болон цалингийн тодорхойлолт / тодорхойлолтод овог нэр ажилласан хугацаа , албан тушаал , цалингийн дүн , суутгуулсан албан татвар мэдээллийг агуулсан байх/
  • Орлого нотлох бусад баримт. Анхаарах зүйл: Хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулсны 2%-ийн албан татвар төлсөн баримтын хуулбарын авч үлдэх хэрэгтэй.

Та  өөрт таалагдсан орон сууцтай болохын тулд зар сурталчилгааны бүх л сувгийг ашиглан  хайхаас эхлээд худалдан авах хүртэл ихээхэн цаг хугацаа шаардсан хүндхэн ажил мэт боловч эцсийн дүнд нь өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж баталгаажуулна хамгийн чухал үр дүн билээ. “Сонголт тань зөв, сэтгэлд тань нийцэх болтугай”

Эх сурвалж: Сэтгүүлч П.НАРАНМАНДАХ

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Compare Listings

Facebook User Timeline

Close